기본적으로 일반임대사업자와 주택임대사업자의 차이는 아래와 같습니다.



 일반임대사업자

 주택임대사업자

운용방법 

오피스텔 임대

주택 임대 

임대사업대상

사업자(사업용) 

주거 목적 

임대 의무 기간 

10년

4년 

전입신고

불가능

가능

부가세 납부

월세 소득 부과세 부과 

없음

 부가세 환급

 건물분 * 10%

(전입 신고 시 & 주택임대사업자 변경 시 환급된 부가세 추징)

없음 

 세금혜택

부가세 환급 

취득세 감면 

(60㎡이하, 200만원까지 감면

200만원 이상일 경우 15%)


 저는 전문적으로 부동산업을 하는 사람이 아니며 저도 임대사업자와 관련하여 고민하고 겪었던 일에 대해 이 글을 읽으시는 분들이 도움이 됐으면 하고자 쓰는것이므로 100% 맞지 않을 수 있다는점 유의하시기 바랍니다.


 저는 직접 세무서에 방문상담예약을 요청하여 상담을 받거나 홈텍스에서 상담글을 남겨 답변을 받았습니다. 또한, 126(국세상담센터)에 전화를 하면 각종 세법에 대해 상담을 받으실 수 있는데 저는 126에 전화를 걸어 상담 받았던 것이 제일 도움이 많이 되었습니다. 임대사업자와 관련하여 여러가지 궁금증을 가지고 계신분들은 세무서에 방문상담이나 126에 전화를 걸어 궁금하신점을 물어보면 많은 도움이 되실겁니다. 하지만 126의 경우 대기자가 많아서 직접 연결되기까지는 많은 시간이 걸린다는 단점이 있습니다. 


 그럼 오피스텔 분양을 하고 나면 분양업체를 통해 부가세 환급과 관련하여 연락을 받게 됩니다. 부가세 환급을 받으시길 원하실 경우 사업자등록증을 제출하면 되는데요.

 보통 처음 분양받으시면 임대사업자에 대해 찾아보게 됩니다. 위에 표와 같이 일반임대사업자와 주택임대사업자가 있는데 부가세 환급을 받기 위해서는 일반임대사업자로 등록을 하셔야 합니다.

 

 기본적으로 많은분들이 거주목적으로 임대를 많이주시는데 그럴경우 선택할 수 있는 경우가

  • 일반임대사업자로 등록한 후 부가세를 환급받고 입주시기에 주택임대사업자로 변경하여 취득세를 면제 받는다. 하지만 환급받은 부가세는 다시 토해내야 한다.
  • 임대사업자를 등록하지 않고 입주시기에 주택임대사업자를 등록하여 세입자를 받는다.

이 두가지가 가장 고민이 되는 부분일 거라 생각합니다.


 제가 상담을 하면서 물어봤던 부분입니다.

  • 일반임대사업자로 등록하여 부가세를 환급받고 입주시기에 주택임대사업자로 변경할 경우 취득세가 면제 되는지?
    • 주택임대사업자로 변경할 경우 취득세 감면 조건이 맞으면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 환급받은 부가세는 다시 토해내야 합니다.
  •  완공 시 까지 임대사업자로 등록하는것과 등록하지 않은것에 대한 차이점은 무엇인가?
    • 완공 시까지 임대사업자로 등록하는것과 등록하지 않은것에 대한 차이점은 없다고 합니다
  • 직장인일 경우 임대사업자를 등록할 경우 추가적으로 신경쓸 부분이 있는지?
    • 이 부분에 대해서도 직장인에게 가는 피해나 차이는 없다고 하였습니다.
  • 임대사업자로 등록할 경우 연말정산이나 따로 세금이 나가는 것이 있는지?
    • 연말정산이나 세금에 대한 차이는 없으며, 완공이 되기까지 직접적인 월세 소득이 없으므로 추가적인 나가는 세금은 없다고 합니다.
 세무서에 상담방문을 하여 상담을 받았고 다시 궁금한점이 생겨서 126에 전화를 걸어 상담을 다시 받았었습니다. 마지막 상담사께서 거의 해결해 주는 말씀을 해주셨는데요.
 
 오피스텔은 주거용뿐아니라 사무용으로 임대를 낼 수 있는데 완공시기까지 많이 남은 상황에서 어떠한 상황이 발생할지 모르기때문에 일반임대사업자를 등록하여 부가세를 환급받고 주거용으로 임대를 할 경우 주택임대사업자로 변경을 하라는 말씀이셨습니다. 
 또한, 만약 주거용으로 임대를 생각하다가 완공이 되는 시기인 1~2년뒤에 어떠한 상황이 생겨서 일반임대사업자로 등록할 경우 지금 등록하여 환급받을 수 있는 부가세 혜택을 얻지 못한다고 말씀하셨습니다. 
  
 그래서 결론은 일반임대사업자로 등록을 하여 부가세를 환급을 받고 입주 시기에 상황을 고려하여 사무용으로 임대를 하거나 주거용으로 임대를 할 경우 주택임대사업자로 변경하자 였습니다. 하지만 주거용으로 임대를 할것이라는 생각이 있다면 환급받은 부가세는 토해내야된다는 생각을 가지고 부가세 환급을 받아야 할 것 입니다.


아래는 제가 간단히 임대수익률 계산할 때 사용하는 앱입니다.



Posted by 사용자 guru_k

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기본적으로 오피스텔을 분양 받으면 일반임대사업자나 주택임대사업자로 등록을 할 수 있습니다.


일반임대사업자와 주택임대사업자의 차이는 인터넷에 많이 나와있으므로 찾아보시면 쉽게 찾으실 수 있을 겁니다.


간단하게 말하자면 일반임대사업자는 부가세를 환급받을 수 있으며, 주거용으로는 임대하지 못합니다. 


하지만 주택임대사업자는 주거용으로 임대를 할 수 있으며 세입자가 전입신고를 할 수 있습니다. 하지만, 부가세 환급이 없는 대신 첫 주택임대일 경우 취득세를 면제 받을 수 있습니다.


대신 전용면적이 60이하 일경우만 200만원까지 면제를 해줍니다. 그 이상일 경우는 15%를 납부해야 합니다. 


그 외에도 차이점이 여러가지 있기 때문에 잘 찾아보고 자신에게 맞는 사업자를 선택하시면 됩니다.


그럼 홈텍스에서도 임대사업자를 등록할 수 있지만, 직접 세무서를 찾아갈 경우 일반임대사업자 등록을 어떻게 하는지 알아보겠습니다.


  • 준비 서류 : 오피스텔 계약서, 신분증 
  • 부가세 환불 계좌도 신청할 경우 통장 사본이 필요하지만 저는 나중에 등록하려고 따로 준비하지 않았습니다. 


 세무서를 방문하여 개인 사업자 등록 신청서를 작성해야합니다. 개인 사업자 등록 신청서는 저도 처음 작성이라 애를 먹었지만, 아래 사진과 같이 파란색으로 칠해진 부분을 작성하여 번호표 뽑고 차례가 되면 계약서와 신분증, 신청서를 들고 찾아가면 됩니다.




 사업장(단체) 소재지는 분양받은 오피스텔의 주소를 적으면 됩니다. 또한, 주업태는 부동산업으로 주종목을 임대업으로 적으셔야 합니다.

 제일 헷갈렸던 부분이 개업일인데, 개업일은 잔금을 치고 입주 예정 시기를 적으시면 됩니다. 126에 전화를 하면 부가세나 각종 세법에 대해 상담을 받을 수 있는데 직접 전화하여 물어본 결과 개업일은 입주 예정 시기로 적으면 된다는 답변을 받았습니다.

 

 그리고 위에 파란색으로 표시된 것 처럼 꼭 일반과세자로 체크를 하셔야 합니다. 이유는 역시 인터넷에 찾아보면 많이 나오기 때문에 넘어가도록 하겠습니다. 그리고 신청인에 성함과 사인을 하면 모든 신청서 작업이 끝이 납니다.


 신청서를 모두 작성한 뒤 등록해주시는분께 신청서, 계약서, 신분증을 드리면 5분이 되지 않아서 일반임대사업증을 받으실 수 있습니다.



아래는 제가 간단히 임대수익률 계산할 때 사용하는 앱입니다.


Posted by 사용자 guru_k

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